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Immeuble de loyers

L'immeuble de rapport est ainsi nommé car il « rapporte à son détenteur ». Il consiste en l'achat d'un immeuble entier, d'un seul bloc, et non pas d'un bien après l'autre. L'immeuble de rapport est avant tout un investissement locatif dont le but est d'être rentable. Bien que ce soit une opération plus importante et plus risquée que l'achat d'un logement sec, elle n'est pas exclusivement réservée aux investisseurs les plus avertis. On fait le point.

Immeuble de rapport : une pratique héritée du 18è siècle

L'immeuble de rapport, aussi appelé « immeuble à loyers », est apparu dès le 18è siècle. Il répondait à la fois aux besoins de la population et à ceux des investisseurs en termes de constitution de rente.

L'investissement dans un immeuble de rapport consiste en l'acquisition d'un ensemble immobilier complet.

Point d'histoire : à Paris, les immeubles de rapport se sont développés durant la Restauration et la période haussmannienne. Les immeubles étaient divisés en lots dès la conception et appartenaient à un seul propriétaire. Ils étaient le plus souvent occupés par des congrégations religieuses, pour qui l'habitat en maison particulière n'était pas adapté. Par la suite, la population augmentant et les maisons individuelles ne répondant plus aux besoins, la construction des immeubles de rapport s'est intensifiée. Au début du 20è siècle, c'était le modèle de construction dominant, puis la copropriété a pris de l'essor.

L'immeuble de rapport s'oppose à la copropriété, car il ne concerne qu'un seul propriétaire. Il peut comprendre des habitations, des commerces, des bureaux, être mixte...

Les loyers permettent de financer les mensualités puis, quand l'emprunt est soldé, ils apportent une rente importante au propriétaire.

Avantages de l'immeuble de rapport

Frais inférieurs à l'achat d'un logement sec, ramenés au mètre carré, la plupart des frais qui grèvent un bien immobilier sont plus intéressants sur un immeuble entier que sur un ou plusieurs logements secs, car dégressifs :

  • Le prix d'achat au mètre carré est plus intéressant.
  • Les frais de notaire sont moins chers.
  • L'impôt foncier est moins élevé.
  • On fait une économie des frais de syndic, puisqu'il n'y a qu'un seul propriétaire.
  • On a la possibilité de négocier des prix de gros en cas de travaux, puisqu'il y a plus de surface à traiter.

Toutefois, se faire assister d'une agence immobilière pour gérer les appartements nous semble indispensable en raison du volume de travail de gestion et des éventuel procédures & contentieux.

À noter : pour le prix d'un grand appartement dans une grande ville, on peut acheter tout un immeuble dans une ville secondaire.s

De plus, les démarches comme la banque, le notaire, etc., n'ont lieu qu'une fois pour plusieurs achats, ce qui permet de gagner en efficacité.

Rendement amélioré

Si les frais d'acquisition et d'entretien sont moins élevés que pour un logement sec, la valeur locative des appartements d'un immeuble de rapport est identique à celle des biens vendus individuellement.

Cela permet donc un rendement locatif plus important. La rentabilité est le plus souvent estimée de 8 à 10 %.

Risque de vacance limité

Répartir le risque sur plusieurs logements limite l'impact d'une éventuelle vacance locative. Même si un locataire part, les autres continuent à verser leur loyer.

Cela procure d'ailleurs une marge de négociation appréciable avec la banque, puisqu'un seul emprunt sera nécessaire en contrepartie des loyers venant de divers ménages, sur lesquels sont ventilés les risques d'impayés.

Effet levier à la revente

Il est possible de revendre un immeuble de rapport d'un seul tenant. Dans ce cas, il faut s'attendre à un certain délai, les acquéreurs étant plus rares.

Cependant, un immeuble entier étant plus modulable qu'un seul logement, rien n'empêche de subdiviser les lots déjà existants, si bien sûr le coût des travaux et les frais de création de copropriété ne rendent pas l'opération neutre.

Remarque : en général, le propriétaire d'un immeuble de rapport peut espérer un gain à la revente par rapport à un logement seul du fait des économies réalisées sur le prix d'achat et sur les frais de gestion. Cela permet un effet levier, plus intéressant financièrement que la revente de plusieurs logements secs.

Difficultés inhérentes à la gestion direct d'un immeuble de rapport

Être seul propriétaire peut être un avantage comme un inconvénient. Si cela donne plus de latitude, il faut être en mesure de parer à certaines difficultés :

  • Il faut savoir gérer les locataires et leurs doléances, notamment s'ils ne s'entendent pas.
  • Il faut faire face aux entrepreneurs, aux assureurs... Il est conseillé d'avoir du temps et des connaissances en BTP, et un réseau d'artisans.
Recommandation :  confier la gestion à une agence immobilière spécialisé.

Profil de l'investisseur en immeuble de rapport

Principe du "cas par cas", nous pourrons définir ensemble si votre profil patrimonial vous permez de vous orienter vers ce type d'investissement.
 

Les immeubles de rapport sont toutefois des biens plutôt rares à la vente et ils nécessitent un coup d'œil avisé. 

Notre rôle de sélectionneur consiste à identifier pour vous des immeubles sélèctionnés parmi les offres du marché au travers de multiples sources d'information mises à jour en temps réel et réservées aux professionnels.
Nous avons également la possibilité de vous donner accès à certains programmes qui font l'objet d'une commercialisation confidentielle.
Notre métier de conseil en gestion de patrimoine consiste aussi à vous aider à choisir en amont le type d'opération d'investissement qui vous convient, un cadre fiscal adapté à votre situation et à dimensionner votre projet à l'aide de simulations chiffrées réalisées dans le cadre d'une étude personnalisée. Ce n'est qu'une fois votre projet personnel validé que nous vous proposerons une ou plusieurs solutions correspondant précisément à vos objectifs.

Les biens présentés sur le site ne sont que des exemples choisis au sein d'une offre de produits d'investissement beaucoup plus large et en évolution permanente. Vous souhaitez investir dans un programme qui n'est pas sur le site ? N'hésitez pas à nous contacter.
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