A partir du moment où un investisseur met en location un logement où la présence de meubles et d'objets mobiliers est telle que le locataire peut entrer dans le lieux et commencer à y vivre normalement avec ses seuls effets personnels, le propriétaire du bien en question pratique la location meublée.
La location meublée bénéficie d'un régime fiscal spécifique qui permet de déduire une bonne partie des charges. Elle permet également dans certains cas de récupérer la TVA ayant grevé l'investissement.
Deux régimes sont applicables selon les profils d'investisseurs.
Les propriétaires qui investissent dans un seul logement meublé, en résidence de tourisme, par exemple, ou qui veulent devenir ultérieurement loueur en meublé professionnel, mais en évitant un effort de trésorerie trop brutal, et préférant investir peu à peu.
Les propriétaires non inscrits au RCS au titre de loueur en meublé qui mettent en location :
La location meublée non professionnelle permet à l'investisseur d'imputer ses éventuels déficits uniquement sur des revenus de même nature.
Depuis le 1er janvier 2009 les avantages du système Scellier s’appliquent, sous certaines conditions, à la location meublée non professionnelle.
Jusqu'aux revenus perçus en 2008, pour être reconnu comme loueur en meublé professionnel et bénéficier des avantages fiscaux liés à ce statut, il fallait que le loueur tire de son activité de location meublée plus de 23.000 € de recettes brutes annuelles, ou qu'elle représente plus de 50% de ses revenus et qu'il soit inscrit au Registre du commerce et des sociétés au titre de cette activité.
A compter des revenus perçus en 2009, ces 3 conditions sont cumulatives.
A la différence de la location meublée non professionnelle, la location meublée professionnelle permet à l'investisseur d'imputer son éventuel déficit non plus sur ses seuls BIC, mais sur ses revenus globaux.
Les revenus issus de la location meublée sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
La fiscalité applicable à la location meublée est divisée en 2 régimes (article 151 septies du CGI) :
En principe, l'investisseur est soumis au régime réel d'imposition.
Le régime réel :Le bénéfice imposable est égal à la différence entre les recettes et les charges déductibles.
Si le solde de ce produit est négatif, le déficit est imputable sur le revenu global de l'investisseur sans aucune limitation.
Le déficit généré est déductible sur le revenu global sans aucune limitation. S'il n'est pas imputé la 1ère année, ce déficit est reportable pendant 6 ans.
Avantages fiscaux :
Les logements meublés ne sont pas soumis à l'ISF car ils sont considérés commes des biens professionnels (dans le cadre du statut LMP).
Selon les cas, deux régimes fiscaux peuvent s'appliquer :
Le régime micro-BIC :Le régime du micro-BIC s'applique automatiquement lorsque les recettes annuelles ne dépassent pas les seuils suivants :
Le principe de calcul du bénéfice imposable est d'appliquer aux recettes un abattement forfaitaire de :
Le minimum d'abattement est de 305€.
Ce régime ne permet pas de créer de déficit BIC imputable. Toutefois, si l'investisseur anticipe un futur déficit, il peut opter pour le régime réel d'imposition afin de pouvoir l'imputer.
Le régime réel :Le régime réel s'applique sur option ou automatiquement lorsque les recettes annuelles dépassent les seuils suivants :
Le bénéfice imposable est égal à la différence entre les recettes et les charges déductibles.
Contrairement à la location meublée professionnelle, le déficit issu des locations meublées non professionnelles ne sont
Le dispositif Censi Bouvard :Depuis le 1er janvier 2009 les avantages du système Scellier s’appliquent, sous certaines conditions, à la location meublée.
En effet, en tant que loueur en meublé non professionnel, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2016, dans un logement neuf ou acquis en l'état futur d’achèvement.
C'est la loi de finances pour 2013 qui a prorogé ce dispositif jusqu'au 31 décembre 2016 (il devait prendre fin en 2015) et a supprimé la condition tenant au début de commercialisation du projet immobilier le 1er janvier 2012 ou le 30 juin 2012 au plus tard, qui devait s'appliquer aux investissements réalisés en 2013 et 2014.
L'avantage fiscal est similaire à celui procuré par le dispositif Scellier s'appliquant aux locations nues.
Conditions à respecter :
il est à noter qu'en contrepartie de cette réduction, la base fiscale amortissable des immeubles ne pourra pas être constituée du prix de revient des immeubles pris en compte pour le calcul de la réduction (article 39 G du CGI) et que les loueurs en meublé professionnels ne peuvent pas bénéficier de cet avantage fiscal.
Principe
Les locations en meublé sont en principe exonérées de TVA, à l'exception des cas d'assujettissement suivants :
Les locations en meublé non soumises à la TVA sont redevables de la contribution sur les revenus locatifs (CRL).
Taux de TVA
Lorsque la TVA est applicable, les taux sont les suivants :
En contrepartie, les contribuables bénéficient de la récupération de la TVA sur le montant de leur investissement ainsi que sur les charges afférentes aux revenus locatifs.