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DÉFINITION DU DÉFICIT FONCIER

Le déficit foncier est la différence négative entre les revenus et les charges déductibles fiscalement d'un investissement immobilier.

Depuis 1993 (loi Balladur) les propriétaires bailleurs qui entreprennent des travaux de rénovation peuvent imputer les déficits occasionnés par ces dépenses sur leurs revenus globaux, dans certaines limites et sous certaines conditions.

BIENS CONCERNÉS PAR LE RÉGIME FISCAL DU DÉFICIT FONCIER

Le régime d'imputation du déficit foncier sur le revenu global concerne les revenus fonciers provenant de tous les immeubles, urbains ou ruraux, qu'ils soient possédés directement par une personne physique ou une société transparente ou qu'ils soient la propriété d'une société civile immobilière non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI, SCPI).

CONTRIBUABLES CONCERNÉS PAR LE DÉFICIT FONCIER

En priorité, les investisseurs ayant déjà des revenus fonciers et qui souhaitent rénover leur patrimoine en bénéficiant d'allégements fiscaux, ou réduire leur revenus fonciers imposables.

Ce dispositif peut concerner aussi les contribuables fortement imposés sur le revenu, ne disposant pas de revenus fonciers mais désireux d'utiliser la déductibilité des revenus fonciers de leur revenu global dans les limites autorisées.

TEXTES DE RÉFÉRENCE

Code général des impôts : article 156-1-3°.

Loi de finances pour 1993 : mise en place du dispositif permettant d'imputer les déficits fonciers des revenus globaux jusqu'à 10.700 €.

Instruction administrative du 15 septembre 1993 BOI 5-D-3121 : instruction administrative précisant comment imputer ces déficits sur les revenus globaux.

Loi de finances pour 2004 (loi 2003-1311 du 30 décembre 2003, JO du 31) : loi qui porte le délai d'imputation sur le revenu global de 5 à 6 ans.

FISCALITÉ DU RÉGIME DU DÉFICIT FONCIER

PLAFOND ANNUEL

Dans le cadre du régime de droit commun, le déficit d'une année est déductible du revenu global, dans la limite annuelle de 10.700 € (limite annuelle, fixée au 3° du I de l'article 156 du CGI) s'il résulte des dépenses autres qu'intérêts d'emprunts, et des revenus fonciers des 10 années suivantes s'il résulte des intérêts d'emprunts ou excède 10.700 €.

Cas particulier :
Cette limite est portée à 15.300 € lorsqu'un déficit est constaté sur un logement pour lequel a été pratiquée la déduction au titre de l'amortissement dit « Périssol » prévue au f du 1° du I de l'article 31 du CGI (cf. BOI-RFPI-SPEC-20-10-10).

En cas d'acquisition ou de location en cours d'année par exemple, il n'est pas pratiqué de prorata temporis en fonction de la date de ces événements.

REPORT DE L'EXCÉDENT

Lorsque le revenu foncier provenant d'un immeuble, déterminé dans les conditions de droit commun, est négatif, le déficit est en premier lieu imputé sur les autres revenus fonciers réalisés par le contribuable.

En cas de déficit net, celui-ci doit alors être réparti entre la fraction résultant des intérêts d'emprunts et celle résultant des autres dépenses.

La fraction du déficit qui excède 10.700 €, ou qui résulte des intérêts d'emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Cet excédent ne peut pas augmenter les déficits fonciers des années suivantes imputables sur le revenu global.

En revanche, si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable (limité à 10.700 €), un déficit global est constitué et est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes.

LIMITE D'IMPUTATION APPRÉCIÉE PAR DÉCLARATION DE REVENUS

La limite d'imputation est globale pour tous les immeubles ou parts de sociétés possédés par un même contribuable et les membres de son foyer fiscal.

En cas de changement de situation matrimoniale, chaque contribuable qui souscrit une déclaration distincte bénéficie du plafond d'imputation.

En cas de démembrement du droit de propriété ou d'indivision, chaque usufruitier, nu-propriétaire ou indivisaire, bénéficie du plafond d'imputation s'il dépose une déclaration séparée.

Dans une société, la limite d'imputation n'est pas appréciée au niveau de sa déclaration n° 2072 ou 2071 mais au niveau de la déclaration de chaque associé imposable dans la catégorie des revenus fonciers.

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