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LE DÉMEMBREMENT CONSISTE À SÉPARER LE DROIT DE PROPRIÉTÉ EN 2 PARTIES DISTINCTES

L'usufruit qui donne le droit de jouissance du bien, c'est-à-dire de l'habiter ou de le louer pour en percevoir les fruits (revenus locatifs).
L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à condition d'en conserver la substance.

La nue-propriété qui permet de disposer du droit d'aliéner le bien, c'est à dire de le vendre. Ses droits de propriétaire sur les fruits et revenus sont annihilés temporairement et sans compensation ultérieure.


Les charges liés à l'entretien et à la conservation de l'immeuble sont provisoirement transférés à l'usufruitier.

Dans la pratique, le démembrement de propriété est souvent la conséquence d'une succession, d'une donation.

Lors d'une succession le conjoint survivant recueille, à son choix, l'usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux.

De son vivant, un propriétaire peut aussi décider par exemple de faire la donation de tout ou partie de son patrimoine immobilier à son conjoint, à ses enfants, ou à ses petits enfants par exemple, tout en se réservant l'usufruit.

En règle générale, cet usufruit sera viager pour ne prendre fin qu'au décès de l'usufruitier.

Le nu-propriétaire deviendra alors pleinement propriétaire et pourra disposer de tous les droits liés à son titre de propriété.

LE DÉMEMBREMENT TEMPORAIRE : UN MONTAGE JURIDIQUE DESTINÉ AUX INVESTISSEURS

Un bien immobilier peut également être démembré conventionnellement : lors de la vente d'un immeuble ancien, ou lors de l'acquisition d'un immeuble neuf en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement).

Le droit de propriété est alors démembré lors de la cession ou de l'acquisition entre 2 investisseurs distincts. L'un acquiert la nue-propriété moyennant une décôte (en contrepartie de l'abandon temporaire des droits revenant à l'usufruitier), et l'autre acquiert ou conserve l'usufruit temporairement.

Pour des raisons fiscales, le nu-propriétaire est le plus souvent un particulier (investisseur personne physique ou SCI transparente fiscalement, soumise à l'IR), et l'usufruitier une personne morale (société foncière, société soumise à l'IS, ou un bailleur social).

Dans ce cas, le démembrement de propriété est fixé contractuellement entre les deux parties pour une durée limitée dans le temps : 5, 10, 15 ou 20 ans par exemple.
Durant la période de démembrement temporaire, les co-contractants peuvent décider de la répartition de certaines charges (taxe foncière, gros travaux) entre le nu-propriétaire et l'usufruitier. Ces règles sont prévues au contrat lors de lamise en place du démembrement.

Le contrat prévoit également la date de fin de l'usufruit, et prévoit l'usufruitier aura effectué toutes les démarches pour rendre au propriétaire un bien libre de tout occupant, et remis en état.

A l'échéance prévue au contrat, l'usufruitier perd ses prérogatives, et le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien acquis en nue-propriété quelques années auparavant.

Il peut alors décider d'en disposer librement, en continuant de le louer et en percevant les revenus locatifs, en le cédant ou en l'habitant.

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