DÉFINITION DE LA LOI PINEL

LES BASES JURIDIQUES DE LA LOI PINEL

L'article 5 de la loi de finances 2015 met en place un nouveau dispositif d'aide à l'investissement locatif, dit "Pinel", et qui succède à la loi "Duflot" (du nom du précédent ministre qui avait elle-même remplacé la loi dite "Scellier").

Cette nouvelle loi permet, pour les investissements réalisés à partir du 1er septembre 2014, d'investir dans l'immobilier d'habitation tout en réalisant des économies d'impôt (article 199 novovicies du CGI).

Son objectif est de favoriser le secteur de la construction mais aussi de créer des offres de logements à la location là où la demande est forte.

La loi Pinel apporte 2 importantes nouveautés par rapport à la loi Duflot : un choix pour l'investisseur entre 3 périodes d'étalement de la réduction d'impôt, et la possibilité de louer l'immeuble au sein du cercle familial (à partir du 1er janvier 2015).

UNE RÉDUCTION D'IMPÔT JUSQU'À 21%

Le cumul des réductions d'impôt sur le revenu offertent par la loi Pinel (investissements en métropole) va de 12 à 21% selon que l'investisseur s'engage à louer le bien pour une durée d'au moins 6 ans et d'au plus 12 ans.

L'investissement en Pinel Outre-Mer offre quant à lui une réduction d'impôt maximum de 32%.

L'investissement est pris en compte dans la limite de 300.000 € investis (travaux inclus) par foyer fiscal et par an.

Pour un bien d'une valeur de 300.000 €, la réduction d'impôt maximum se décompose de la manière suivante :

• 2% par an pendant les 6 premières années, soit 6.000 € par an de réduction ;
• 2% par an pendant la 1ère prolongation de 3 ans, soit 6.000 € par an de réduction ;
• 1% par an pendant la 2nde prolongation de 3 ans, soit 3.000 € par an de réduction.

Au maximum, la réduction d'impôt sur le revenu offerte par la loi Pinel peut donc représenter 63.000 € pour un bien d'une valeur de 300.000 €.

Un contribuable ne pourrait, pour un même logement, bénéficier à la fois de cette réduction d'impôt et du dispositif Duflot, ou Borloo-ancien, Loi Malraux, Loi Girardin, Monuments Historiques (M.H.)...

Ce qui a changé suite au vote de la loi de Finances 2014 :
Pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014 dans le cadre de la loi Pinel, le montant de la réduction d'impôt maximum est passé de 54.000 € maximum par opération à 63.000 € (soit 6.000 € maximum par an dans l'ancien régime, et 5.250 € maximum par an dans le nouveau régime, car l'imputation de la réduction d'impôt est plus étalée dans le temps).

Par ailleurs, le plafonnement des "niches fiscales" est toujours de 10.000 € par foyer fiscal pour les investissements en Métropole.

Pour les investissements Outre-Mer, il a été fixé à 18.000 € et cette mesure a été jugée constitutionnelle par le Conseil Constitutionnel mais seulement à compter de l'imposition des revenus de l'année 2015.

ETES-VOUS CONCERNÉ PAR LA LOI PINEL ?

La loi Pinel s'adresse à toutes personnes physiques domiciliées fiscalement en France, souhaitant investir dans l'immobilier d'habitation à usage locatif, directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'Impôt sur les Sociétés (exemples : SCI soumises à l'Impôt sur le Revenu, ou SCPI Résidentielles dites SCPI Pinel).

Règle générale : l'article 4 A du CGI définit ces personnes comme étant des contribuables soumis à l'Impôt sur le Revenu en France, sur l'ensemble de leur revenus (revenus de source française ou étrangère). Il s'agit le plus souvent de personnes résidant en France métropolitaine ou dans un département d'Outre-Mer.


LES BIENS IMMOBILIERS POUVANT BÉNÉFICIER DE LA LOI PINEL

• la location doit être vide (bail non meublé) ;
• constituer la résidence principale du locataire ;
• pendant une durée de 6 ans minimum ;
• les loyers doivent respecter un plafond fixé par la loi (plafond censé se situer à un niveau inférieur au prix du marché d'environ 20%).

Le bien doit se trouver dans l'un des cas énumérés ci-dessous :

• logement acquis neuf ou en état futur d’achèvement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017 ;
• logement que le contribuable fait construire et dont le permis de construire est déposé entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017 ;
• logement acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017 et qui fait ou a fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf (la notion d’immeuble neuf étant celle retenue dans le régime de la TVA immobilière) ;
• logements acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017 ne satisfaisant pas aux conditions de décence et faisant l'objet de travaux de réhabilitation entre ces mêmes dates (réalisés par l'acquéreur ou par le vendeur) définis par le décret du 30 janvier 2002 permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs (arrêté du 19 décembre 2003) ;
• locaux acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017 affectés à un usage autre que l'habitation mais qui font l'objet, entre ces dates, de travaux de transformation en logement (réalisés par l'acquéreur ou par le vendeur) ;

Le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant :

• la date de la déclaration d’ouverture de chantier dans le cas d’un logement acquis en l'état futur d’achèvement (VEFA) ;
• la date de l'obtention du permis de construire dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire lui-même.

L’achèvement des travaux conduisant à la livraison d’un immeuble neuf, des travaux de réhabilitation ou des travaux de transformation, doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant l'année d’acquisition du logement ou du local concerné.

Par ailleurs, le logement ne doit pas être utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit entre l'achèvement des travaux et l'acquisition par le contribuable.

Le logement doit atteindre un certain niveau de performance énergétique :

Pour être éligibles à la réduction d’impôt Pinel, les logements devront atteindre un certain niveau de performance énergétique : en métropole, pour les logements neufs, le respect de la réglementation thermique 2012 (RT 2012) si le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2013, et dans le cas contraire, l'octroi d’un label « bâtiment basse consommation, BBC 2005 », ou le respect de la RT 2012 par anticipation.

LES ZONES GÉOGRAPHIQUES

Pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel, les biens doivent être situés en France métropolitaine, ou dans les départements ou collectivités d'Outre-Mer.

Les biens situés en France métropolitaine :

Ces logements doivent se situer dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (zones A ou B).

Les communes sont classées par zones, définies par l'arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des communes par zone applicables à certaines aides au logement et ont été revues au 1er octobre 2014. Pour l'application du dispositif Pinel, le logement doit être situé dans les zones A, A bis et B1 Sont également concernées certaines communes de la zone B2 sous réserve de la délivrance d'un agrément du préfet de région. Les logements situés en zone C n'ouvrent pas droit à la réduction d'impôt. (Décret du 6 août 2014 modifiant le classement des communes en différentes zones géographiques).

Les biens situés Outre-Mer :

Les logements peuvent se trouver dans les départements d'Outre-mer, à Mayotte et dans les collectivité d'Outre-Mer (Saint-Barthélémy, Saint-Martin, Polynésie française, Nouvelle-Calédone, Saint-Pierre-et-Miquelon, et les îles Wallis-et-Futuna).

LES PLAFONDS DE LOYER

Le logement devra être loué dans le respect d’un plafond de loyer déterminé en fonction de la surface et de la zone où se situe le logement.


LES CONDITIONS LIÉES AUX LOCATAIRES

• Le niveau de ressources : Le plafond de ressources reste néanmoins à un niveau relativement élevé. Par exemple, pour un couple vivant à Paris (zone A bis) ayant un enfant à charge, le plafond des ressources est de 72.476 €.

• Décalage pour évaluer les ressources du locataire : les ressources du locataire s'entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'imposition sur le revenu établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

Exemple : pour un locataire entrant dans les lieux en 2017, ce sont ses revenus de 2015 qui seront pris en compte.

• Location aux ascendants et aux descendants : c'est l'une des nouveautés très attendue de la loi Pinel. La location est maintenant possible à un ascendant ou à un descendant, mais à condition qu'il soit hors du foyer fiscal de l'investisseur.

Ainsi, la location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal du contribuable ou, lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier, avec l'un des associés ou un membre de son foyer fiscal.

UNE CONDITION DE MIXITÉ DES LOGEMENTS

Au sein d’un même immeuble de plus de 5 logements, seule une part limitée des logements pourra ouvrir droit au bénéfice du dispositif.

Le législateur souhaite ainsi favoriser une mixité d’occupation dans les opérations immobilières, en complétant par exemple avec de l'accession sociale à la propriété. La fraction de logements éligibles au dispositif Pinel sera donc fixée par décret, dans la limite de 80%.

La condition de mixité est une nouveauté de la loi Pinel. Heureusement pour les contribuables, la mise en oeuvre de cette mixité sera du ressort des promoteurs qui seuls pourront être sanctionnés en cas de non respect de ce ratio.

EXEMPLE DE REPARTITION D'UN FINANCEMENT